夯管锤厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
夯管锤厂家
热门搜索:
行业资讯
当前位置:首页 > 行业资讯

南京的高房价逻辑三高人群托起楼市

发布时间:2021-01-20 07:29:20 阅读: 来源:夯管锤厂家

摘要: 尽管楼市调控风声已起,南京过度高烧的楼市或许得以降一下温,但南京人口红利仍将是楼市的重要支撑。“南京购房者中‘三高’(高学历、高素质、高收入)人群略高于杭州,远高于苏州,他们对购房需求比较大,而且收入比较稳定,购买力比较强。”

尽管楼市调控风声已起,南京过度高烧的楼市或许得以降一下温,但南京人口红利仍将是楼市的重要支撑。

“南京购房者中‘三高’(高学历、高素质、高收入)人群略高于杭州,远高于苏州,他们对购房需求比较大,而且收入比较稳定,购买力比较强。”

“单纯用数据已经无法解释南京楼市的疯狂了。”业内专家这样评价南京楼市。

2015年以来,南京新建商品住宅在供应走低、成交不断高涨、供不应求的市场行情下,房价于2016年5月突破了每平方米2万元大关,均价达到21381元/平方米的门槛,环比涨幅高达27%。在成交量方面,2016年5月,南京的新房成交量也创下单月成交历史新高,环比上涨3.3%,同比大涨113%。

南京成为2016年土地市场最火爆的城市。统计显示,今年1~5月份南京住宅用地成交金额652亿元,此金额高于同期上海和北京两个城市成交金额之和,排名全国第一。这源于地王楼面地价超同期同地段房价的幅度越来越大,地王覆盖面越来越广。

南京住房的供应量似乎永远满足不了市场需求。就在6月2日晚间,位于南京江北新区一楼盘,刚推出252套平均价格21000元/平方米的房源,就遭到超过5000人抢购。仅一个半小时,252套房源全部被抢光。

对于南京人来说,有房可买已是天大的好消息。因为每个板块的房价都在涨:江北将破3万元/平方米、城北将破3万元/平方米、河西将破5万元/平方米。而中原集团研究中心数据显示,截至今年5月底,南京新房可售房源仅有2.4万套,可售面积仅299万平方米,仅够卖2个月。

6月3日,国家发改委公布了长三角城市群规划,南京被定位为“特大城市”,而且是长三角唯一的特大城市。“特大城市”的人口标准是主城区要达到千万以上,2015年,南京主城人口是650万,也就是说,南京要想成为“特大城市”,主城区还需要吸纳350万“新南京人”。

这意味着,尽管楼市调控风声已起,南京过度高烧的楼市或许得以降一下温,但南京人口红利仍将是楼市的重要支撑。

“三高”人群托起楼市

南京每年的人口增量其实并不算高。据南京市统计局统计,2015年末,南京常住人口达823.59万,比2010年增加22.83万,年均增加4.6万。与2014年末的821.61万相比,去年一年南京净增的常住人只有1.98万,而2014年也只净增了2.83万,2013年仅增2.68万。

南京市统计局相关负责人表示,在全市常住人口增量中,大多是外地来宁人员。从近三年的数据看,南京常住人口增量在放缓。放缓的原因,首先与经济结构调整有关,特别是高能耗、高污染的生产型企业的外迁,使得南京对外来务工人员的需求减少;近年高房价的因素以及房地产对外地户籍限购等政策,也导致一部分外来人员离开南京。

“虽然人口流入量不大,但是人口整体素质高。党政军机关,大量科技、教育、医疗及科研单位高度集结之下,南京购房者中‘三高’(高学历、高素质、高收入)人群略高于杭州,远高于苏州,他们对购房需求比较大,而且收入比较稳定,购买力比较强。”克而瑞南京房价点评网首席分析师周颖表示。

据南京市人口计生委统计,在南京常住人口中,近10%为普通高校的在校大学生,在我国五大科教中心城市中居首位,其他四大科教中心分别为武汉、广州、北京、上海。南京人口受教育程度全国领先,大学文化程度人口比重为26.11%,在副省级市中列第一位。同时,南京是国家发改委定位的“全国重要区域金融商务中心”,在长三角地区中是仅次于上海的商贸中心城市和区域性金融中心。2015年“中国金融中心指数”评估中,南京金融人才环境排中国第四,仅次于北京、上海和广州。南京还是中国唯一的国家科技体制综合改革试点城市,软件产业是南京着力培育的第一大主导产业和支柱产业。

“在南京,很多刚毕业或即将毕业的大学生的家长都在为孩子买房子;南京对周边城市购房人群的吸引力也较强,安徽等地也有不少或为享受大城市生活,或为子女教育而来南京购房的人群;本地人改善性需求动力也很足。”周颖认为,南京真实的购房需求还是比较旺盛的。但房价的暴涨,也使纯粹投机炒房人群大增,大概占了购房需求的30%~35%,而在往年,炒房人群所占比例不超过20%。

地价房价互相推涨

商品房市场严重供不应求,是南京楼市走向疯狂的根本原因。

销供比,指的是商品房销售面积与供应面积之比,当该比值大于1时,意味着住房市场供不应求。中原集团研究中心提供的数据显示,2013年1月至2016年5月,41个月中,南京新建商品房销供比大于1,即商品房市场供不应求的情况占了27个月。尤其是2015年1月以来,商品房已经持续供不应求。

而从商品房去库存化周期来看,2013年1月以来,南京商品房市场的库存情况一直处于比较健康的状态。除2014年9月和10月两个月去库存周期超过12个月外,其余39个月,南京商品房去库存化周期均保持在12个月以内。截至今年5月,南京库存商品房仅够卖2个月。

周颖分析道,当楼市走出2009年~2011年政策调控导致的一轮回调后,南京普通住宅供销量在2013年~2015年5月市场表现相对平稳,供销也相对平衡,因此价格呈现稳步上扬的态势。而2015年5月以来,随着货币增发速度的加快,南京地价不断上涨,超越房价的频率越来越高,幅度也越来越大,激起购房者保值资产和追涨的双重欲望,于是在2016年1~5月市场严重供应不足的前提下,南京新房市场成交量和成交价均双双刷新纪录。

南京土地市场的开放程度高,对外来房企不设壁垒,使得南京土地市场成为众多知名外来房企争抢的对象。这也造成了南京房价和地价互相推涨的局面。

据克而瑞南京房价测评中心统计,2016年前5个月南京土地市场4次竞拍,拍出地王9幅,其中6幅楼面地价超过当月同片区房价,最高超出48%。而2015年南京土地市场全年共拍出19幅地王,只有4幅“面粉贵过了面包价”,且最高超出25.8%。

而今年前5个月南京卖地金额691.82亿元,已经达到去年全年772亿元的9成,超过了2014年675亿元的总额。

“南京土地市场的疯狂,体现了目前很多房企有积极补仓的需求。相比上海等城市来说,南京土地的性价比更高。从这个角度看,房企积极拿地,是做过很多次权衡的。虽然看似不理性,其实也是经过比较严格的财务测算的。”易居研究院智库中心严跃进表示。

政策收紧 “风来了”

现在定论南京楼市会辉煌到何种地步还为时尚早。

6月3日中国人民银行上海总部宣布,在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理,对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动,进行全方位的监测与管理。央行对房地产泡沫警觉并开始采取行动。

与此同时,证监会将绿地控股定向募资总额砍半,从此前的301.5亿元“主动”调低至157亿元。这或许意味着,上市房企未来通过A股市场定向增发募资将不那么容易,而限制企业发债说明监管层不希望企业盲目扩展规模,去高价造地王。

那么,南京呢?周颖认为,论经济增长水平南京与上海差一截,但地价表现却当仁不让,难免不会成为央行的下一个试点对象。从南京下半年市场趋势来看,也存在很大的变数。南京市房产局近日表态,预计今年6月至12月期间,全市将有近6.5万套新房上市,大约700万平方米左右,较今年前5个月略有增长。同时,房产部门还重申了督促楼盘上市的三大举措。

“在南京,购房者,尤其是持有多套房产的投机性购房者,已经开始出货而不是继续进货,新房认购量也呈现回落态势,说明买方市场对未来楼市预期开始分化,部分购房者进入观望期。”周颖表示,南京是依赖土地财政的“大户”,且规模化城建和各个新区的规划落位都需要大笔投资,所以南京房地产市场即便有所调整,也是进入螺旋式上升过程中的持平阶段,跌落谷底的可能性基本没有。(转自中国房地产报)

房窝窝您最贴心的购房专家,在这里有全面的资讯,优惠的价格,及时的淮安房价走势。请记住,您的需求,我们的追求,买房就上房窝窝!

服务热线:0517-80772491 QQ群:325559455

挂江湖破解版

边锋游戏大厅官方下载

战火纷争手游

契约轮回九游版